jangan membeli rumah seken

jangan pernah berpikir untuk membeli rumah seken, bekas, second, tangan ke-dua , kalau ga punya cash keras ditangan dalam jumlah mumpuni.
ha? tapi khan ada KPR, bisa dong.
iya bisa, bisa banget, tapi tetep mendingan KPR nya untuk beli rumah baru.

 

ketika sebuah rumah seken hendak diperjual belikan, si penjual harus melengkapi sekian dokumen yang diperlukan.

antara lain, KTP suami (dan istri), Kartu Keluarga, bukti pelunasan PBB sampai tahun berjalan, IMB dan sertipikat tanah dimana rumah itu berdiri.
satu aja ga ada, kemungkinan besar gagal untuk dilakukan penjualan.

setelah segala dokumen tadi ada, biasanya pembeli menaruh uang panjer, uang muka, down payment ke penjual sebagai tanda jadi.
untuk rumah seken, besaran DP tadi tergantung negosiasi. tapi kalau ingin jual beli ini melalui KPR, sebagian besar bank mensyaratkan bahwa DP nya harus 30% dari harga rumah yang mau dijual (sesuai peraturan bank Indonesia, gitu katanya).
nah, DP pembelian rumah seken, biasanya CASH. gak dicicil.
mulailah berhitung.. kalo aja rumahnya seharga 500juta, maka DP yang harus kita panjeri itu sebanyak 150juta ~ 30%nya. kebayang duit segitu banyak dari mana cobak?
ok. bagaimana, kalo negosiasi sama yang jual, trus kita boleh DP 10juta dulu aja gimana? oh bisa..  sebut aja ini skenario 2, dan yang 30% tadi skenario 1.

ketika mulai mengajukan KPR, biasanya ada biaya survey yang harus dibayar lebih dulu, biasanya 500ribu. *cring* uang cash.
setelah survey, dinilailah kelayakan harga rumah seken tersebut. biasanya sih untuk rumah seken, dihargai itu 70% dari harga jual beli. 
lihat, 70%. konsiprasi wahyudi ini! kenapa cuma segitu hasil surveynya!!? ya bisa aja sih harganya bahkan lebih dari harga jual beli, tergantung kondisi rumah, kembali ke sikon.
lalu ketika seluruh dokumentasi persyaratan KPR sudah terpenuhi, adalah biaya bank yang harus dipenuhi. tergantung bank dan kondisi, taroklah biayanya 5juta. *cring* cash lagi.

oke. itu terkait dengan skenario 1.

sekarang kita lihat skenario 2.
hasil survey, tetebh, kemungkinan sih cuma dihargai 70% dari harga jualbeli. yaitu 350juta. 
uang 350juta ini akan kita pinjam. tapi, bagaimana sisa sebesar 140juta sisanya (10juta sudah DP)?. bagaimana nyari 140juta pelunasan sisanya, kalo ga ada CASH! 
pinjem ke tempat lain. boleh aja, tapi jangan coba-coba pinjem ke institusi keuangan lain (atau bank lain). walhasil kalo terdeteksi, bisa jadi yang disetujui untuk dipinjam bukan 350juta, tapi bisa aja drop jadi 200juta. nah. kalo udah gini gimana mau ngelunasin?!

ya udah, akal-akalin, bilang aja harga rumahnya 700juta. ok. tapi tetep kembali lagi dari hasil survey lapangan. kalo ternyata bentuk rumahnya dianggap gak sampe harga 700juta, gimana? atau bahkan tetep dihargai 350juta?

oke. pusing khan yang skenario 2.

kembali ke skenario 1 dimana biaya bank sudah dilunasi, dan sekarang berurusan dengan notaris.
sekali lagi di notaris di cek dokumentasinya, dan harus asli semua. setelah pengecekan selesai, notaris akan membuat biaya notaris. nah sekali lagi ini tergantung sikon, anggap aja biaya notaris sebesar 15juta. *cring* CASH lagi! oh ya, selain pembeli, biasaya notaris juga meminta biaya dari penjual, kisaran bisa sama, atau lebih kecil, anggap 10juta. 
nah kalo yang jual ga punya uang cash 10juta, jangan harap proses transaksi berlanjut. *grin*
 

jadi ditilik sekilas, mendingan beli rumah baru dari developer.
segala macam DP kadang-kadang developernya ngasih cicilan. trus juga biaya-biaya biasanya udah di'cemplungi' ke biaya setelah DP. yang bisa ikut-ikutan dicicil. seneng kahn? nanti setelah selesai nyicil DP, barulah mulai penyicilan rumah benerannya. 
buat yang ga punya cash keras, option terbaik ya ini.